満室経営の第一歩は市場調査と現状分析から

空室に悩む築古物件オーナーをサポート

オーナーチェンジで購入した方、相続で取得した方、築古物件のオーナーになった経緯は様々であっても、所有した瞬間から、オーナーであり、賃貸不動産経営者です。

青山物産では、築古物件を所有し空室でお悩みのオーナー様のために、様々な視点から調査分析を行い、満室経営を実現するためにはどうすればよいのか、分かりやすく役に立つ情報を提供しています。

保有物件の管理状況のチェック、売却か保有かの診断、バリューアップのための修繕計画の起案など、お気軽にご相談下さい。

市場調査と現状分析で分かること

調査・分析は、賃貸管理の設計図。現状での問題点の有無を調べます。問題点が分かれば改善点も見え、それによって、どのように改善していけばよいかの組み立ても可能となります。スケジュールを組み、時間を使って、少しずつ改善を積み重ねていくことが大切です。

市場調査と現状分析の内容

空室対策の最初の一歩は、その物件の立ち位置を知ること。市場調査は立ち位置を知り、満室に向けて次の一歩を踏み出すための設計図です。

収支が適正かどうかの調査

収入（賃料）と支出（メンテナンス費・管理運営費）が適正かどうかを把握することは、賃貸経営において最も重要なことです。現時点の収支だけでなく、今後の収支の変化を予測することで、大きな変動が少ない、安定した賃貸経営を行うことができます。

適正市場家賃調査	再募集した場合の賃料を調査し、その物件の適正賃料を算出します。現時点では高い賃料で入居していても、その入居者が退去した場合、賃料収入がどう変化するのかを把握することは、賃貸経営において重要です。
ニーズ・市場調査	その物件のある地域の賃貸市場動向、ターゲットとなる入居者について、そのニーズが賃貸物件に求める設備や条件についてを調査します。
競合物件調査	入居者募集時に競合となりそうな物件の、「賃料」や「設備」「間取り」等の募集条件を調査します。競合物件を知ることで、保有物件の強みや弱みを把握できます。
運営費調査	定期清掃や消防点検、受水槽清掃、雑排水管清掃といった、物件のメンテナンスの内容や費用が適正か調査します。

リフォームやリノベーション、修繕に関する調査

リフォームのやリノベーションの話になると、賃料を安くすれば決まるという回答をいただくことがあります。果たしてそれでいいのでしょうか？賃料を下げるということは、入居のハードルを下げることであり、入居者の質の低下を招き、住環境の低下にも繋がります。
選ばれる物件に変えていくことは、市場を広げることでもありますが、どういった内装にすれば人気が高まるのかは、調査が必要です。空室対策のリフォームやリノベーションを実行する前には、おすすめしたい調査です。

ニーズ調査	導入すると賃料が上がる設備、賃料に影響はないけれど、入居率が影響する設備は何か。人気の間取りや内装も調査します。
費用便益分析	リフォームやリノベーションを行う目的は、キャッシュフローの改善と資産価値の向上です。掛けた費用はどこかで回収しなければいけません。回収が可能な費用（リフォーム・リノベーションに掛けてもよい予算）はいくらなのか、どうやって回収していくのかを分析します。
修繕計画	定期清掃や法定点検、防水工事や外壁補修といった年間のスケジュールから長期的な修繕計画を起案します。